จากปีละ 2,000 ล้าน เหลือ 1,000 ล้าน อะไรทำให้เศรษฐีอสังหาฯ 30 ปี “ลดเดิมพัน”?

ถ้าคนที่อยู่ในวงการอสังหาฯ มานานกว่า 30 ปี และเคยลงทุนปีละ 2,000 ล้านบาท ตัดสินใจลดเงินลงทุนเหลือเพียง “ครึ่งเดียว”

เขากำลังเห็นอะไรในอสังหาฯ ไทย ที่ทำให้ไม่อยากวางเดิมพันเท่าเดิม?

ฉันจะพาไปฟังมุมมองของ “คุณต้น” จักรรัตน์ เรืองรัตนากร กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากรแอสเซท จำกัด เศรษฐีอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในวงการนี้มา 30 ปี

อสังหาฯ วันนี้ไม่ได้รุ่งเรืองเหมือนในอดีตอีกต่อไปแล้ว อะไรคือเหตุผล?

1. การเปลี่ยนผ่านเฟสของเศรษฐกิจ

ในอดีต ช่วงที่ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านจากประเทศรายได้น้อยสู่ประเทศรายได้ปานกลาง ดีมานด์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจพุ่งสูง เพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง

ช่วงปี 2534–2536 เป็นยุคที่อุตสาหกรรม การก่อสร้าง และอสังหาฯ บูมมากจากโครงการ Eastern Seaboard ทำให้คนย้ายเข้าชลบุรีและพัทยาจำนวนมาก

ยุคนั้นธนาคารปล่อยกู้ง่ายมาก นักลงทุนกู้ได้ 100% หรือแม้กระทั่ง 200% ด้วยซ้ำ เศรษฐีอสังหาฯ จึงผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด

นับมาถึงวันนี้กว่า 20 ปีแล้ว ไทยยังคงเส้นคงวา “ติดกับดักรายได้ปานกลาง” ขณะที่เศรษฐกิจถึงจุดอิ่มตัว ดีมานด์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เคยโตแบบก้าวกระโดดก็ลดลง ธนาคารปล่อยกู้ยากขึ้น และหนี้ครัวเรือนพุ่ง!

2. โครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป

ไทยกำลังกลายเป็นประเทศที่แก่ก่อนรวย วัยแรงงานน้อยลง มุ่งหน้าสู่สังคมสูงวัย คนเริ่มใช้เงินไปกับการดูแลสุขภาพมากขึ้น

คนหนุ่มสาวก็มีไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป เน้นซื้อประสบการณ์มากกว่าถือครองสินทรัพย์ถาวรแบบคนรุ่นก่อน

ยิ่งหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ขณะที่เศรษฐกิจอิ่มตัว ธนาคารก็ปล่อยกู้ยากขึ้น ต่อให้มีอสังหาฯ มาค้ำ ก็ไม่ได้แปลว่าผู้กู้จะผ่อนไหวในระยะยาว ธนาคารจะสนใจว่ามีกระแสเงินสดผ่อนได้จริงหรือเปล่า

ประกอบกับมีการลงทุนทางเลือกที่หลากหลาย เช่น สินทรัพย์ดิจิทัล หุ้น หรือกองทุนรวม คนหนุ่มสาวจึงไม่ได้ยึดติดกับการลงทุนในอสังหาฯ

3. บ้าน/คอนโดเงินทอน คือระเบิดเวลา

ประเด็นนี้น่าจับตา การซื้อคอนโดหรือบ้านเพื่อเอาเงินทอน (กู้เกินมูลค่าจริง เพื่อเอาเงินสดมาหมุน) ถือเป็นกระบวนการปั่นฟองสบู่และปล้นเงินฝากของประชาชน โดยมีความร่วมมือกันทั้งผู้ซื้อ โครงการ และธนาคาร

คุณต้นเล่าว่า คอนโดเงินทอนไม่ได้เกิดแค่ในไทย แต่เกิดทั่วโลก และมักเป็นฟองสบู่ตัวแรกๆ ที่ลากไปสู่วิกฤตเศรษฐกิจทุกครั้ง แม้ปัจจุบันการปล่อยกู้จะเข้มงวดขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนวิกฤตปี 2540 แต่พฤติกรรมเหล่านี้ก็ยังมีอยู่ และสร้างปัญหาแอบแฝงให้วงการ

4. ผลกระทบของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

แม้แนวคิดตั้งต้นของภาษีนี้คือการกระจายรายได้ ลดความเหลื่อมล้ำ และดึงเงินจากคนรวยมาช่วยคนจน แต่ในความเป็นจริง ผลลัพธ์ในมุมของการถือครอง “กรรมสิทธิ์” อาจกลับตาลปัตร ที่ดินในประเทศจะค่อยๆ ตกไปอยู่ในมือของคนที่มีกระแสเงินสดพอจ่ายภาษี

คุณต้นมองว่ากฎหมายนี้จะทำให้เหลื่อมล้ำมากขึ้น เพราะในระยะยาว คนจนที่ไม่มีกำลังจ่ายภาษีจะถูกบีบให้ต้องขายที่ดินทิ้ง ขณะที่คนรวยซึ่งมีสายป่านยาวกว่าจะเป็นผู้กวาดซื้อที่ดินเหล่านั้นไป

ยิ่งถ้ารัฐปรับเพิ่มราคาประเมินที่ดิน ฟังดูเหมือนจะดี เพราะนำไปเป็นหลักประกันกู้เงินจากแบงก์ได้มากขึ้น แต่ในภาวะเศรษฐกิจซบเซาแบบนี้ ที่หาคนซื้อหรือคนเช่าได้ยาก ก็จะยิ่งเพิ่มภาระภาษีให้เจ้าของที่ดินอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

5. ราคาอสังหาฯ ที่ดี ไม่ใช่ราคาขาย

หลายคนมองว่าอสังหาฯ ราคาดีแปลว่าต้องขายได้ราคาสูง แต่จริงๆ ต้องดูที่บรรทัดสุดท้ายว่าทำกำไรได้มากน้อยแค่ไหน เช่น ขายห้องราคา 300,000 บาทแล้วกำไร 150,000 บาท ย่อมดีกว่าขายห้องราคา 1.8 ล้านบาทแต่กำไรแค่ 200,000 บาท

ยุคนี้ห้ามซื้ออสังหาฯ โดยหวังถือยาวๆ รอเก็งกำไรส่วนต่างเพียงอย่างเดียว ต้องมั่นใจว่าสินทรัพย์นั้นสร้างกระแสเงินสดได้ด้วย เพราะอย่าลืมว่ายังมีค่าดูแลรักษา ภาษีที่ดิน และค่าใช้จ่ายจิปาถะ

อีกมุมที่น่าสนใจคือ เทรนด์การซื้ออสังหาฯ จากนี้ไป คนรุ่นใหม่จะซื้อเพื่อโชว์ไลฟ์สไตล์ มากกว่าแค่เพื่ออยู่อาศัยหรือปล่อยเช่า นี่คือสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้ทัน

6. อนาคตอสังหาริมทรัพย์ในอีก 10 ปี

ในอดีต อสังหาริมทรัพย์เคยสร้างผลตอบแทนได้สูงถึง 35% ต่อปี แต่ปัจจุบันและในอีก 10 ปีข้างหน้า แนวโน้มผลตอบแทนจะลดลงเหลือไม่ถึง 10% ต่อปี

สิ่งนี้จะเปลี่ยนพฤติกรรมนักลงทุน คนที่มีกระแสเงินสดจะต้องกลับมาตั้งคำถามว่า การเอาเงินไปจมไว้ในอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนต่ำกว่า 10% ต่อปีนั้นคุ้มหรือไม่ หรือควรไปหาโอกาสในสินทรัพย์ทางเลือกอื่นที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า

อสังหาฯ ไทยจะไม่มีทางกลับไปรุ่งเรืองเหมือนยุคเปลี่ยนผ่านประเทศ เว้นแต่ไทยจะขยับไปสู่เฟสใหม่ คือ “ประเทศรายได้สูง” แบบสิงคโปร์ได้ นั่นจึงจะเป็นจุดเปลี่ยนอีกรอบของอสังหาฯ

ขมวดยับ

แม้ภาพรวมจะดูยากขึ้น แต่คุณต้นมองว่ายังพอลงทุนได้ เพียงต้องคัดกรองอย่างหนัก ถึงขั้นมองว่าโอกาสที่จะเจออสังหาฯ ที่ยอดเยี่ยมและลงทุนได้จริงในยุคนี้มีเพียง “1 ใน 100” เท่านั้น ต้องหาของถูกให้ได้จริงๆ

เมื่อได้ของมาแล้ว ต้องดูว่า “ส่วนต่างของราคาขาย” กับ “ต้นทุน” เหลือเยอะไหม เราต้องทำให้มีกำไร ไม่ใช่แค่ตั้งราคาขายสูง

หักค่าใช้จ่ายแล้ว ควรได้ผลตอบแทนประมาณ 10% ต่อปี หรือคืนทุนได้ภายใน 10 ปี จึงจะถือว่าเป็นโอกาสที่น่าลงทุน

ส่วนเทรนด์จากนี้ไป คนรุ่นใหม่จะไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่เพื่อสนองไลฟ์สไตล์ เป็นผลงานศิลปะ หรือเอาไว้โชว์ความสำเร็จผ่านโซเชียลมีเดีย

---

📚 ซีรีส์ ถอดบทเรียนคุณต้น

บทเรียนจากคุณต้น จักรรัตน์ เรืองรัตนากร ในรายการ The Unspoken ช่อง The Alternative Plus อ่านต่อได้ทุกตอน

• ตอนที่ 1: มินิ MBA “0 บาท”
• ตอนที่ 2: เงินแต่ละหลัก ต้องแลกด้วยอะไร? จาก 1 ล้าน ถึง 10,000 ล้าน
• ตอนที่ 3: ยิ่งรวย ยิ่งต้องล่องหน? วิธีคิดของคนมีทรัพย์สินหมื่นล้าน
• ตอนที่ 4: จากปีละ 2,000 ล้าน เหลือ 1,000 ล้าน อะไรทำให้เศรษฐีอสังหาฯ 30 ปี “ลดเดิมพัน”? (ตอนนี้)

---

ขอบคุณข้อมูลจากคลิปสัมภาษณ์ “ยุคมืดของอสังหาริมทรัพย์ไทย | The Unspoken EP5” ช่อง The Alternative Plus